Crónica de un proceso

Emilio Rivoira

Los desarrollos de viviendas del programa Pro.Cre.Ar han planteado una oportunidad significativa en el panorama de la construcción de soluciones habitacionales en Argentina. 

En nuestro rol como proyectistas esta oportunidad estuvo puesta en el desafío de encontrar una fórmula conciliadora de los valores económicamente razonables y competitivos para las empresas constructoras con el agregado de valor arquitectónico que fue planteado como condición desde el comitente Pro.Cre.Ar. 

El hecho de ser convocados los estudios y las empresas constructoras a reuniones de inicio de los procesos licitatorios, en los que los referentes técnicos de Pro.Cre.Ar aclaraban sus expectativas de resultado arquitectónico de los conjuntos, fue un indicio de la importancia reconocida al proyecto como generador de valor de las propuestas. Se ponía énfasis en la diversidad de los proyectos apuntando a que hubiese distintos oferentes y propuestas dentro de un mismo conjunto y se esperaban muestras del carácter actual de los proyectos apuntando a que se distinguieran de las propuestas adocenadas de conjuntos de operatorias subsidiadas del pasado reciente. Se recordaba que el tomador de créditos hipotecarios de sector medio no querría identificarse con esa arquitectura del subsidio.

Si bien el proyecto general de espacio público y parquización se organizó como una licitación separada de la de vivienda, se puso especial énfasis en las ponderaciones proyectuales de plantas bajas libres o con funciones públicas, buena integración con los espacios abiertos, cierres y divisiones público-privadas amigables y relación positiva con áreas de juegos de niños.  

La inédita ponderación del proyecto como paso previo a la apertura del sobre con la oferta económica de la empresa constructora es un diferencial importante en la jerarquización del trabajo de los arquitectos. 

Esta calificación del proyecto que mejoraba la oferta económica cuanto más alta era su puntuación arquitectónica, derivó en que muchas empresas, que habitualmente hubieran resuelto el proyecto con sus propias oficinas técnicas, contrataran estudios para mejorar sus posibilidades de adjudicación. Mejor arquitectura fue una condición de éxito empresario en muchos casos.

La posibilidad prevista en pliego de revisar y ajustar el planteo referencial pre-aprobado por los municipios y entregado a los arquitectos por Pro.Cre.Ar, permite intervenir en aspectos tecnológicos, ambientales y funcionales con su consecuente reflejo en el carácter e identidad de los edificios.

En nuestro caso, habiendo participado en varias licitaciones de conjuntos urbanísticos de esta operatoria, identificamos esta oportunidad en la realización de pocas “maniobras” de proyecto que implican, a nuestro entender, cambios positivos. 

Favorecer orientaciones en la disposición de los edificios, reordenar la distribución de unidades, privilegiar corredores de circulación común con extremos abiertos y luminosos, optimización de núcleos verticales agregando ascensores a los previstos en el pliego, estrategias compositivas que permiten crear un ritmo de cerrados y abiertos en los frentes, iluminación natural parquizada en estacionamiento. 

Estos aportes configuran una alternativa de conjunto arquitectónico que permite al edificio mostrarse con un repertorio formal diverso y de equilibrada aleatoriedad aportándole un grado de identidad distintivo alejado de las repetitivas y monótonas soluciones de los conjuntos convencionales de “vivienda de interés social”.

Esta calificación del proyecto que mejoraba la oferta económica cuanto más alta era su puntuación arquitectónica, derivó en que muchas empresas (...) contrataran estudios para mejorar sus posibilidades de adjudicación. Mejor arquitectura fue una condición de éxito empresario en muchos casos.

Nuestro estudio ha participado en varios procesos licitatorios de Pro.Cre.Ar desde el año 2013, generalmente integrados como equipo de proyecto a ofertas de la empresa Petersen Thiele y Cruz. Destacaríamos los proyectos para la ciudad de Mendoza y para San Justo en La Matanza por su escala y complejidad de desarrollo. 

El area de desarrollo elegida para Mendoza capital es un amplio terreno de 8 has. al norte de la ciudad, originalmente afectado al ferrocarril con un impacto urbano similar en escala a las áreas de desarrollo urbanístico de Estación Buenos Aires y Sáenz en CABA, con la particularidad de su notable proximidad al centro mendocino. Ubicado a diez cuadras de la Plaza Independencia y del peatonal Paseo Sarmiento, la totalidad del complejo propone 1103 unidades de vivienda distribuidas en 16 edificios en tira de 5 plantas intercalados con otras tantas torres de 12 niveles de altura, divididos en 6 sectores. 

En el concurso licitatorio inicial de 2013 nuestro estudio acompañó la oferta de Petersen Thiele y Cruz con una propuesta para la totalidad del predio, siendo adjudicados posteriormente para el desarrollo del sector 6 en el extremo norte del predio, resuelto en tres torres y cuatro tiras de 5 plantas albergando 185 unidades.

El proceso requirió ajustes por distintas circunstancias como nuevos estudios estructurales por aspectos sísmicos, reformulación de algunas líneas de polígono de afectación, así como reconsideración del uso de terrazas verdes adjudicadas en proyecto inicial a los propietarios del último piso que accedían por escaleras exteriores y fue reorientado al concepto “terrazas para todos” con acceso del consorcio. La gestión actual ha revisado el destino de las plantas bajas y se han ubicado, con nuestra intervención, unidades de vivienda y comercios donde se preveían planta libre o locales comunitarios. La dinámica con la oficina tecnica del ente, articulada con la dirección de obra de la empresa gerenciadora COMS, fue en general eficaz y proactiva.

Los edificios hoy están en su fase final de terminaciones y la actual gestión estima iniciar en corto plazo el proceso adjudicatorio de los usuarios con préstamo hipotecario.